금융 당국이 올해 금융권 가계대출 증가율 목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 높였지만 무주택 실수요자의 주택 구입 자금난을 해소하기에는 한계가 있다는 진단이 나온다. 은행의 대출 공급 여력은 늘어나지만 주택담보대출 6억 원 한도와 총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보인정비율(LTV) 등 개별 차주에게 적용되는 핵심 규제는 그대로 유지되기 때문이다.
금융위원회가 13일 내놓은 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에 따르면 올해 가계대출 총량 증가율 목표는 1.5%에서 3% 수준으로 상향된다. 늘어난 여력은 재건축·재개발 이주비와 중도금·잔금 대출, 청년 주거 안정과 실수요자 지원에 활용한다는 계획이다.
문제는 대출 총량을 늘리고도 실수요자에게 적용되는 주요 규제는 그대로라는 。이다. 규제지역 LTV는 40%, 은행권 DSR은 40%다. 주택 가격별 주담대 한도 역시 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 유지된다.
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신진창 금융위 사무처장은 “부동산 시장이 확고하게 안정될 때까지 LTV 40%, DSR 40%, 주담대 6억 원, 4억 원, 2억 원 한도는 당분간 그대로 간다”고 말했다.
이 때문에 전문가들은 총량 확대가 은행권의 대출 취급 여력을 넓히는 데는 도움이 되겠지만 무주택 실수요자의 자금 조달 여건을 크게 바꾸기는 어렵다고 봤다. 서지용 상명대 경영학과 교수는 “총량이 늘더라도 LTV와 DSR, 주담대 6억 원 한도가 유지되면 소득이나 자기자본이 부족한 청년·무주택 실수요자는 여전히 대출 한도에 막힐 수 있다”고 말했다. 오정근 서울과학종합대학원 석좌교수 역시 “주담대 6억 원 한도를 풀지 않은 만큼 주택 구입자에 대한 효과는 크지 않을 것”이라고 지적했다.
시중은행의 판단도 비슷하다. 시중은행의 한 관계자는 “집단대출 수요까지 감안하면 여유가 많지 않다”며 “연말로 갈수록 오픈런을 완전히 잠재우기는 어려울 것”이라고 설명했다.
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금융계의 한 관계자는 “대출 한도가 소진돼 계약금이나 잔금 마련에 차질을 빚는 피해를 줄이는 효과는 있을 것”이라면서도 “소득과 상환 능력이 다른 차주에게 똑같은 한도를 적용하면 역차별이 생길 수 있는 만큼 차주의 소득에 맞춰 DSR을 적용하는 게 맞다”고 지적했다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 공적보증 규모 확대와 주거 PF 사업장의 자기자본비율 규제를 유예하는 등 공급자 금융을 확대한 데 대해서는 비교적 긍정적인 평가가 나왔다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “주택 공급 사업자에 대한 금융 지원은 집값 안정에 도움이 될 수 있다”고 전했다.
반면 PF 자금 공급 확대가 사업장의 유동성 문제를 덜어주더라도 주택 공급의 구조적 제약까지 풀기는 어렵다는 지적도 나왔다.
일각에서는 정부가 처음부터 과도하게 가계대출 총량 규제를 고집하다 보니 정책의 일관성이 떨어지고 신뢰를 잃고 있다는 얘기도 나온다. 당초 금융위는 4월 올해 총량 규제 목표치로 1.5%를 제시했다가 이를 4개월 만에 번복하게 됐다. 시중은행의 한 관계자는 “정책이 예측 가능성이 있고 신뢰가 있어야 하는데 이런 식으로 하면 국민들만 피해를 보게 된다”고 지적했다.
