정부가 2028년부터 .진적으로 주택 장기보유특별공제(장특공제)의 거주 요건을 강화하고, 2029년 이후부터는 거주에만 혜택을 주도록 완전히 개편한다. 사진은 이날 서울 강남권 한 부동산 중개업소에 양도세 관련 안내문이 붙어 있는 모습./연합뉴스

이재명 대통령은 4일 청와대에서 주재한 국무회의에서 “살다 보니 우연히 실거주 집값이 오른 것은 깎아주는 게 맞지만, 투자·투기용으로 사서 수십억원을 버는데 세금을 거의 안 낸다면 노동자들의 근로소득과 형평이 안 맞는다”고 말했다. 비거주·초고가 1주택자의 세금을 대폭 올린, 내년도 세제개편안을 설명한 것이다. 하지만 정작 개편안은 20~30년 이상 아파트를 장기 보유한 소유자에게 주던 공제 혜택을 대거 축소했다. 개편안의 최대 피해자가 다주택 투기 세력이 아니라 대통령이 “깎아주는 게 맞다”고 한, 수십 년을 한 동네에서 살아온 고령층이 될 것이란 지적이 나온다.

예컨대 1주택자 양도소득세 장기보유특별공제는 그동안 10년 거주 요건만 채우면 금액 상한 없이 양도차익의 80%를 공제받았지만, 2028년부터는 공제액이 20억원으로 제한되고 이듬해엔 10억원으로 더 낮아진다. 장기 거주할수록 양도차익이 커지는데, 공제액 상한선은 일률적이라 10년보다 훨씬 오래 거주한 초(超)장기 거주자들이 불이익을 받는 구조다.

보유세인 종합부동산세도 그동안 한도없이 최대 80%까지 고령자·장기보유 세액공제를 줬지만, 내년부터 800만원, 2028년부터는 600만원의 상한이 생긴다. 강남 등 고가주택 밀집 지역에 집 한채를 가진 연금 생활자는 세금 부담 탓에 동네를 떠나야할 처지다. 당초 종부세 공제는 장기 거주한 사람이 집값 상승으로 주거지에서 밀려나는 것을 예방하는 장치였는데, 이번 개편안에 무력화된 것이다.

그렇다고 자녀에게 집을 증여해 계속 거주하려 해도, 최고 50%의 증여세 부담을 견뎌내기가 쉽지 않다
신천지게임랜드
. 양도세·종부세·증여세라는 ‘퇴로 없는 3중 과세’의 덫에 놓이게 된 셈이다. 서울 강남구에서 30년 넘게 거주중인 70대 여성은 “어차피 후일 집값의 절반은 국가가 상속세로 가져갈텐데 벌써 동네 떠나라는 것이냐”고 말했다.

◇오래 거주할수록 양도세 불이익 커져… “집 한 채 고령자 최대 피해”

서초구에서 영업 중인 공인중개사 A씨는 지난 3일 저녁 정부 세제 개편안이 공개된 후 “세금이 얼마나 늘어나냐”는 전화를 10여 통 받았다. 인근 아파트에서 20년 넘게 거주하는 은퇴 세대들이었다. 절반 이상이 70~80대였다고 한다. “허리띠 졸라매 장만한 집에서 30여년을 살았는데 왜 내가 투기꾼이냐” “어차피 상속하면 국가 돈인데, 10억이든, 20억이든 그때 가져가라” “살다보니 집값 오른 것 뿐인데 정부가 국민에게 ‘세금 낼 돈 없으면 동네에서 나가라’고 하는게 맞느냐”와 같은 푸념이 대부분이었다. 인터넷 커뮤니티에선 ‘현대판 고려장’이라는 표현도 등장했다.

2027년도 세제 개편안에 대해 “이번 정책의 진짜 타깃은 투기 세력이 아니라, 한 동네에서 수십 년을 산 고령 1주택자”라는 말이 나오고 있다. 장기보유 공제에 상한선이 생겨 내년부터 보유세가 치솟는데다 양도세도 2028년부터 급증할 예정이기 때문에 현금 없이 고가 주택에 사는 고령자들은 앞으로 1년 남짓한 기간에 집을 처분해 살던 동네를 떠나야 한다. 자녀에게 증여하는 선택지도 있지만 증여세를 감당할 정도의 고소득 자녀를 가진 집은 극소수다. 막상 팔려고 해도 대출 규제와 토지거래허가제 등 겹규제로 고가 주택 매수자를 찾기 어려운 상황이다.

오션파라다이스예시

전문가들은 “고가 주택 보유자들이 집을 팔도록 압박해봤자 대다수 국민의 주거 안정과는 상관없는 일인데다, 사망 후 상속세로 정부가 시세 차익을 회수할 수 있음에도 무리한 정책을 펴고 있다”고 지적한다.

◇해외 보유세는 “동네서 내쫓지 않는 세금”

과거 정부가 양도세와 종부세에 장기보유 공제 제도를 만든데는 이유가 있다. 양도세 장특공제는 물가 상승분을 덜어낸 실제 소득에 과세한다는 취지와 집주인이 매도를 미루면서 벌어질 매물 ‘동결 효과(lock-in effect)’를 막는 목적이었다. 하지만 이번 개편으로 이런 취지는 퇴색됐다. 특히 공제 한도 10억원 제한은 오래 보유·거주한 사람일수록 불이익을 보는 구조여서 유예 기간인 2027년이 지나면 ‘매물 잠김’을 심화시켜 집값 불안을 부추길 것이란 우려가 나온다.

보유세의 원칙도 흔들리고 있다. 본래 지방정부가 도로·학교·치안 같은 공공 서비스를 제공하고 그 비용을 해당 지역 부동산 소유자에게 부과하는게 보유세의 취지다. 해외 주요국에서 우리나라의 종부세와 같은 국세가 없고, 거의 예외없이 보유세를 지방세로 두는 이유다. 보유세를 부동산 시장의 가격 조절 수단으로 활용하지도 않는다.

오히려 해외 주요국에선 과한 보유세 부담이 소유자의 주거 자유나 재산권을 침해하지 않도록 막는 장치를 두기도 한다. 예컨대 미국 캘리포니아주에선 장기 거주한 주민이 재산세 부담 때문에 밀려나는 것을 막기 위해 과세 기준을 시가가 아닌 취득가격으로 바꾼 사례가 있다. 텍사스 등 다른 주에서도 65세 이상 고령자의 재산세를 동결하거나 납부를 사망·매각 시。까지 유예하는 제도를 두고 있다.

하지만 정부의 개편안은 선의의 피해자를 막는 기존 공제 제도를 오히려 축소했다. 유선종 건국대 교수는 “과거 정책을 뒤집는 것은 정책을 신뢰한 국민을 바보로 만드는 것”이라며 “모든 시장 왜곡의 근원인 다주택자 규제를 없애면 될 일인데, 다른 방법만 찾다보니 효과는 없고 정책 신뢰도도 떨어지고 있다”고 했다
손오공사이트
.

◇18년전 헌재, “장기 보유자의 무거운 보유세는 헌법불합치”

장기 보유 1주택자에 대한 일률적 과세의 문제.은 18년전 헌법재판소가 판결을 통해 지적한 바 있다. 2008년 11월 열린 종부세 헌법소원 당시, 헌재는 종부세 자체는 합헌이라고 판단했지만 주거 목적으로, 주택을 장기 보유한 사람에게 일률적으로 무거운 보유세를 물리는 건 헌법불합치라고 판단했다. 별다른 소득이 없는 고령자나 장기보유자를 투기 세력과 같은 잣대로 과세해선 안 된다는 취지였다. 이 판결은 이명박 정부가 고령자·장기보유 세액공제를 도입하는 토대가 됐다. 즉, 현행 최대 80%까지 주어지는 종부세 세액공제는 특혜가 아닌, 종부세의 위헌성을 해소한 안전 장치였던 셈이다.

여기에 ‘지금 고가 아파트를 팔라’는 정부의 압박 정책은 부동산 안정에는 물론이고 중장기 세금 확보 측면에서도 별 실익이 없다. 예컨대 고령자들이 30억원대 매물을 내놔도, 극히 일부의 현금 부자만 매수할 수 있어 부동산 시장 안정과는 거리가 멀다. 세금도 소유자가 살던 집에서 생을 마치면, 그 집은 상속 재산이 돼 최고세율 50%의 상속세 과세 대상이 된다. 양도세는 차익에만 과세하지만 상속세는 공제를 제한 전체 자산가액에 세금을 물리는 구조다. 시가 35억~40억원이 넘으면 상속세 최고세율이 적용되기 때문에 통상 상속세 부담이 양도세보다 크다. 서울의 시세 30억원 초과 아파트는 약 16만6000가구로 전체의 11% 정도다. 재정당국 입장에서는 고령자가 집을 팔지 않고 오래 살수록, 그리고 그사이 집값이 오를수록 세수가 늘어나는 셈이다.

일부에서 이번 정책이 20~30대 젊은층의 부동산 불만을 일부 강남권 고령자에게 돌리려는 시도 아니냐는 의혹이 나오는 이유다. 한 부동산 전문가는 “현재 부동산 정책은 합리적 가격의 전월세와 신축 아파트의 공급량 확대가 최우선”이라며 “어려운 공급 정책을 피하고, 쉬운 세금 카드를 선택해 선의의 피해자를 만든 것 아니냐”고 했다.
서 30여년을 살았