정부가 내놓은 내년 세제 개편안의 핵심 중 하나는 집을 보유만 하지 말고 실거주하라는 것이다. 실거주하지 않고 보유만하는 사람들에게는 현재보다 더 많은 세금을 거두겠다는 。도 명확히 했다. 정부는 이를 ‘세제 합리화’, ‘세 부담 정상화’ 등의 용어를 사용했다. “집은 ‘바잉(Buying)’, 즉 사는 것이 아니라 ‘리빙(Living)’, 즉 사는 곳”(구윤철 부총리)이라는 발언이 이를 단적으로 보여주는 발언이다.

그러나 이처럼 선의(善義)를 표방한 정책이 부동산 시장을 크게 교란시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다. 비거주 1주택자와 다주택자 등 실거주하지 않는 사람들이 부동산 투기를 유발했다는 인식으로 이들에게 더 많은 세금을 부과한다고해도 시장 안정의 효과는 나타나지 않고 오히려 임대차 시장의 매물 증발로 임차인들의 고통만 가중될 것이라는 게 다수의 전문가들의 우려다. 또 높은 취득세와 양도세로 매번 실거주가 필요한 지역에 집을 사는 것 자체가 불가능하다는 지적도 나온다.

◇ “세제 개편안 정책 목표는 증세일 뿐”

이번 세제 개편안과 관련, 전문가들 사이에서 가장 많이 언급되는 부분은 정책 목표가 불명확하다는 。이다. 실거주하지 않은 비거주 1주택자와 다주택자가 집을 팔거나 본인들이 소유한 집에 실거주하도록 강제하는 것이 세법 개정안의 목표인지, 아니면 단순히 이들이 지금까지 세금을 정부가 생각한 것보다 덜 냈으니 앞으로는 더 걷겠다는 것인지를 알 수 없다는 뜻이다
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. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “결국 개정안은 증세가 목적이라고밖에 볼 수 없다”고 했다.

정부의 실거주 중심의 제도 개편이 현실적으로 불가능하다는 지적도 많다. 학업이나 직장 이직, 파견 근무 등 다양한 사정이 있는 사람들이 매번 실거주 지역으로 옮길 때마다 집을 사서 들어가야한다면 거래 과정에서 수반되는 취득세와 양도세 등을 감당할 수 없기 때문이다. 현재 9억원을 초과하는 주택은 지방교육세와 농어촌특별세를 포함한 취득세율은 전용면적에 따라 85㎡ 이하는 3.3%를, 전용면적 85㎡ 초과는 3.5%를 내야한다. 또 여기에 양도세는 별도로 부과된다.

정원준 한화생명금융서비스 세무사는 “보통 옆그레이드라고 하는 다른 지역의 비슷한 가격의 집으로 옮기는 것은 집 한채를 보유한 사람이 양도소득세와 취득세를 모두 내고서는 가능한 방법이 아니다”고 했다. 실거주해야하는 곳에 매번 ‘바잉(Buying)’해 ‘리빙(Living)’하는 것 자체가 불가능한 셈이다.

성동구에 사는 이모(51)씨는 “이직, 파견갈 때마다 취득세, 양도세 물고 집을 사라는 말이냐?
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”며 “현실을 제대로 알지 못하고 책상에서 바잉이니 리빙이니 하며 정책을 쏟아낸 것이 시민들의 피해로 이어질 것”이라고 했다.

◇ 불보듯 뻔한 전월세난 심화

세제 개편안이 임대차 시장에 줄 악영향에도 시장은 촉각을 세우고 있다. 비거주 1주택자가 실거주로 전환하거나 주택을 매각할 경우 전월세난이 심화할 것이기 때문이다. 정부의 중과세 정책에 따라 비거주 소유자들이 임대 중인 집에 들어가 살거나 집을 실거주자들에게 매각하면 기존 세입자는 다른 주택을 구해야 한다. 그만큼 임대 공급은 줄어들고 임차 수요는 늘어나는 효과가 발생한다.

특히 정부가 서울 전역과 경기도 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했기 때문에 이런 상황은 가속화할 것으로 전망된다. 집주인이 비거주 주택을 매각하더라도 임대 주택으로 공급되지 않고 매수자는 실거주해야만 하기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “실거주 중심으로 시장 재편이 강화되면 전월세 유통 물량 감소 현상이 지속될 것으로 예상된다”며 “보유 기간이 비교적 짧은 고가 비거주 주택 보유자는 절세를 위해 본래 주택으로 돌아가는 ‘귀소’를 선택할 가능성이 있다”고 말했다. 이어 그는 “비거주자가 실거주로 전환하면 기존 임차 매물이 실거주용으로 바뀌고, 밀려난 임차 수요가 다시 시장에 유입된다”며 “전월세 가격 변동성이 확대될 가능성이 있다”고 했다
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김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “보유세 부담 증가분이 임차인에게 전가될 가능성은 있다”며 “고액 전세에 대한 부담이 커지면 월세 계약이 확대되고, 전세 시장의 월세화와 가격 상승 흐름이 이어질 수 있으므로 비아파트 공급 확대와 관련 규제 완화 등 추가적인 임대차 안정 대책이 필요하다”고 말했다.

◇ 직장·간병 때문에 집 떠나도 3년 넘으면 세 부담…지방 가기 꺼려

비거주자 과세 강화가 전월세 불안뿐만 아니라 지방·해외 근무 기피를 부추길 수 있다는 우려도 있다. 지방 근무자가 가족 전체와 이주하기보다 수도권 주택의 실거주 혜택을 유지하기 위해 가족과 떨어져 사는 사례도 늘 수 있다는 지적이다.

정부는 일정 기간 해당 주택에 거주한 뒤 취학·전근·장기 치료·해외 근무·부모 봉양 등의 사유로 다른 지역에 사는 경우 비거주 기간 일부를 최장 3년까지 거주기간으로 인정하기로 했다. 그러나 3년이 지날 경우 이들은 다시 비거주자로 분류돼 세 부담이 늘어날 수 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “서울 집을 두고 몇 년 후 돌아올 계획인 사람에게 과도한 세금이 부과되면 지방 근무에 대한 불만이 커질 수 있다”고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “투기가 아니라 직업이나 학업 때문에 비거주하는 경우도 있다”며 “예외 기준을 어떻게 정하느냐에 따라 선의의 피해자가 발생할 수 있는 만큼 세밀한 제도 설계가 필요하다”고 했다.
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